은퇴 후 월급 통장, 누구나 꿈꾸는 이야기
은퇴를 앞두고 있는데 솔직히 막막해요.
40년 넘게 다니던 회사에서 나오면 월급이 더 이상 들어오지 않잖아요? 애들도 다 키워놨고 그래도 아직은 건강한데, 이제부터는 어떻게 먹고살아야 하나... 연금도 받긴 하겠지만 그것만으로는 부족할 거 같고요.
주변에서 수익형 부동산 얘기를 많이 하더라고요. 임대료가 매달 들어와서 마치 월급 받는 것처럼 된다면서요.
그런데 문제는 저 같은 일반인한테는 부동산이 너무 복잡해 보인다는 거예요. 유튜브에서는 "아무나 할 수 있다"고 하는데 막상 시작하려니까 어디서부터 손을 대야 할지... 괜히 잘못해서 지금까지 모은 돈 날릴까봐 무서워요.
그래서 최근에 열심히 공부해봤거든요. 실제로 몇 군데 다녀보기도 하고. 아직 투자는 안 했지만 그 과정에서 깨달은 게 있어서 정리해 봅니다.
첫 번째 교훈: '묻지마 투자' 대신 철저한 '발품'을 팔아야 한다
아는 형님이 얼마 전에 고민 상담을 하더라고요.
친구가 괜찮은 오피스텔 하나 있다면서 "월세 100만원은 확실해"라고 추천했다는 거에요. 그분도 처음에는 혹했다고 해요.
그런데 막상 현장에 가보니까... 와, 정말 다르더라고요.
사람이 별로 안 다녀요. 편의점도 멀고 식당도 거의 없고. 새 건물이라서 그런지 텅텅 빈 층도 많았대요. 이거 잘못하면 세입자 못 구해서 매달 대출금만 나갈 뻔했다면서요.
이 얘기 듣고 나서 확실히 느낀 게, 위치가 정말 중요하다는 거였어요.
아무리 수익률이 좋다고 해도 입지가 별로면 나중에 골치 아프거든요. 그래서 초보라면 무조건 발로 뛰어야 해요.
두 번째 교훈: 겉만 보고 판단하면 안 되는 '실질 수익률'과 '세금'
또 다른 곳을 알아봤을 때에요.
광고에서는 대놓고 "연수익률 7%"라고 써놨어요. 와 이거 괜찮네? 했는데...
실제로는 아니더라고요.
중개수수료부터 시작해서 등기비용, 취득세... 이런 거 다 내야 하잖아요. 거기다 매달 관리비 나가고 재산세도 매년 내야 하고. 다 계산해보니까 실제로는 5% 정도밖에 안 나왔어요.
근데 여기서 끝이 아니에요.
세금 얘기가 진짜 복잡하더라고요. 집을 몇 채나 갖고 있느냐에 따라서 취득세도 다르게 나오고요. 재산세, 종부세 이런 것도 엄청 달라져요.
나중에 팔 때 내는 양도소득세는 또 어떻게 계산하는 건지...
아, 정말 머리 아파요.
하지만 이런 거 모르고 덤볐다가는 나중에 세금으로 거덜 날 수도 있어요. 그래서 겉보기 숫자만 보면 안 되고 숨어있는 비용까지 다 따져봐야겠더라고요.
주요 부동산 투자 비용 체크리스트
- 중개수수료 및 등기비용
- 취득세 및 각종 공과금
- 월 관리비 및 유지비
- 재산세 및 종합부동산세
- 양도소득세 (매각 시)
세 번째 교훈: 무리한 대출은 '평생 월급'을 갉아먹는다
대출 얘기도 무시 못 해요.
돈을 많이 빌릴수록 내가 넣는 돈은 적게 들고 수익률은 높아 보이거든요. 레버리지라고 하나? 그런 거.
근데 이게 진짜 위험한 거더라고요.
금리가 올라가거나 세입자가 나가버리면? 매달 이자만 몇십만원씩 나가는데 임대료는 안 들어와요. 생각만 해도 끔찍하죠.
특히 우리같이 은퇴 준비하는 사람들은 더 조심해야 해요. 나중에 월급 없어지면 수입이 일정하지 않잖아요. 그런 상황에서 대출 이자 감당하기는...
요즘 정부에서 LTV, DSR 이런 대출 규제도 계속 바뀌고 있어서 이런 것들도 미리 알아둬야 할 것 같아요.
⚠️ 대출 투자 시 주의사항
금리 상승 리스크와 공실 위험을 충분히 고려하여 월 상환액을 예상 임대수익의 70% 이내로 설정하는 것이 안전합니다.
수익형 부동산, 결국 '꾸준한 공부'에 달려있다
아무튼 결론은 이거에요.
부동산 투자는 남 말만 듣고 할 일이 아니라는 거.
현장 직접 확인하고, 실제 수익 제대로 계산하고, 대출은 신중하게.
이 세 가지만 지켜도 큰 실수는 안 할 것 같아요.
저도 아직 전문가는 아니지만, 계속 공부하면서 조심스럽게 접근해보려고요. 은퇴 후에도 안정적으로 생활할 수 있도록요.
급하게 서두르지 말고 천천히 준비하시길 바라요. 우리 모두 화이팅!